Budowa domu na działce rolnej - najważniejsze informacje

W 2019 roku zmieniła się ustawa dotycząca ustroju rolnego, określająca, jaki grunt może kupić osoba niebędąca rolnikiem. Tak więc, jeśli nie jesteś rolnikiem, możesz nabyć jedynie działkę rolną, której wielkość jest mniejsza niż 1 ha. Jeśli natomiast kupujesz działkę rolną poniżej 30 arów, zakup ten następuje na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.

W związku z tym, że Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przysługuje prawo pierwokupu, nabycie działki od 30 arów do 99,9999 arów odbywa się w dwóch etapach. Pierwszym jest zawarcie umowy warunkowej sprzedaży, a dopiero w momencie, kiedy KOWR nie skorzysta z prawa pierwokupu, obie strony mogą zawrzeć umowę przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego.

Jeśli natomiast działka o wielkości od 30 do 50 arów zabudowana jest budynkiem mieszkalnym, który został wybudowany przed 30.04.2016 r., możesz kupić ją bez prawa pierwokupu. Jeżeli chcesz nabyć działkę rolną o powierzchni większej lub równej 1 ha, wymagane jest uzyskanie wcześniejszej zgody KOWR.

Pierwszą rzeczą, nad którą należy zastanowić się, kupując działkę rolną, są jej warunki zabudowy, czyli co może zostać na niej postawione. Wiele działek objętych jest postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jeśli taką działkę przeznaczysz pod budowę, inwestycja będzie musiała być zgodna z jego zapisami.

Co prawda istnieje możliwość wnioskowania o zmianę przeznaczenia gruntu, jednak procedura ta jest czasochłonna i nie zawsze zostaje zwieńczona satysfakcjonującym rozstrzygnięciem. Odrolnienie działki stanowi zatem proces, który składa się z wielu etapów oraz wywołuje skutki podatkowe, administracyjne, a także zmianę wartości nieruchomości.

Wniosek o zmianę MPZP należy kierować do lokalnego wójta. Na wniosku tym należy precyzyjnie określić nieruchomość, a także zakres wnioskowanej zmiany - wskazać rodzaj zabudowy, jaki Cię interesuje. Złożenie wniosku do MPZP nie uruchamia jednak procedur sporządzania zmiany planu, a sam proces jego rozpatrywania jest naprawdę długi.

Jest to drugi najważniejszy krok po złożeniu wniosku do MPZP. Sytuacja robi cię nieco bardziej skomplikowana, jeśli działka nie jest objęta MPZP. Wówczas najlepiej powstrzymać się z zakupem takiej działki. Jeśli jednak jesteś zdeterminowany do kupna tej właśnie działki, w takim przypadku należy wystąpić do wójta z wnioskiem o wydanie decyzji dotyczącej warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

Działka rolna a budowa domu - decyzja o wyłączeniu działki spod produkcji rolnej

Po odrolnieniu działki należy wystąpić o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Należy złożyć go w Wydziale Gospodarki Nieruchomościami lub Geodezji starostwa powiatowego u starosty. Wiąże się to jednak z obowiązkiem poniesienia określonych i dość wysokich opłat. Z obowiązku tego zwolnione są jedynie osoby, których działka jest mniejsza bądź równa 0,05 ha.